Comprar o vender un inmueble en España no es solo una operación inmobiliaria: también tiene importantes implicaciones fiscales. Según quién compre, quién venda y el tipo de inmueble, los impuestos pueden variar de forma significativa.
En este artículo te explicamos de manera práctica los principales impuestos que intervienen en una compraventa: IVA, ITP, AJD, Plusvalía municipal y la tributación en IRPF, Sociedades o IRNR, así como algunas situaciones complejas que conviene conocer.
1. IVA vs ITP: la primera gran diferencia.
Vivienda nueva: tributa por IVA.
- 10% en vivienda.
- 21% en locales comerciales.
Vivienda usada (segunda o ulterior transmisión): tributa por ITP.
- En Andalucía, el tipo general es el 7%.
Garajes vinculados: hasta dos, tributan como la vivienda.
👉 Caso especial: viviendas a medio construir.
Si compras una vivienda todavía en obra y sin licencia de primera ocuperación, la operación se considera adquisición de terreno y tributa por IVA al 21%. Solo una vez concedida la licencia, principalmente, pasará a considerarse vivienda, con el tipo reducido del 10%. Este detalle es clave porque puede suponer decenas de miles de euros de diferencia en impuestos.
👉 Renuncia a la exención de IVA entre empresarios.
En segundas transmisiones de inmuebles entre sociedades o empresarios, cabe la posibilidad de renunciar a la exención de IVA y aplicar el mecanismo de la inversión del sujeto pasivo. Esto significa que el comprador declara el IVA en su propia liquidación (sin pagarlo al vendedor), y al mismo tiempo lo deduce, evitando el coste financiero de adelantar el impuesto. Es una herramienta habitual en operaciones inmobiliarias de cierto volumen.
2. AJD: el impuesto que acompaña a las escrituras.
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) se aplica cuando la operación se formaliza en escritura pública inscribible en el Registro.
- En Andalucía, el tipo general es del 1,2%.
- En compraventas, lo paga el comprador cuando la operación está sujeta a IVA.
- En hipotecas, lo abona la entidad financiera.
Aunque suele ser menos mediático que el IVA o el ITP, es un impuesto que nunca falta en las compraventas con escritura e inscripción registral.
3. Plusvalía Municipal (IIVTNU).
Es un impuesto municipal que grava el incremento de valor del suelo urbano, y corresponde al vendedor.
- Se calcula sobre el valor catastral del suelo.
- Puede liquidarse por método objetivo (coeficientes) o real (ganancia efectiva).
- Si no hay incremento de valor, no procece el impuesto (con acreditación).
👉 En la práctica, esto genera muchos conflictos: por ejemplo, ventas con pérdidas en el precio de formalización pero con incremento en el valor catastral del suelo. En estos casos es fundamental revisar bien cuál de los dos métodos resulta más favorable y si procede recurrir la liquidación municipal.
4. Ganancia patrimonial o beneficio empresarial.
Además de los impuestos indirectos, la compraventa genera una posible tributación directa:
- Particulares residentes en España: tributan en IRPF por la ganancia patrimonial (diferencia entre el valor de transmisión y adquisición, ajustada por gastos e impuestos). Pueden aplicar exenciones, como la reinversión en vivienda habitual.
- Sociedades: integran el resultado en el Impuesto sobre Sociedades, donde la planificación contable (amortizaciones, provisiones, etc.) es clave para ajustar la carga fiscal.
- No residentes: tributan en el IRNR (19% si son de la UE/EEE, 24% resto). El comprador debe retener un 3% del precio y pagarlo a Hacienda como pago a cuenta.
👉 Aquí es habitual la confusión: ese 3% no es el impuesto final, sino un anticipo. El No Residente deberá presentar su declaración y, en función de la ganancia real, devolver o complementar el importe. Un error en este punto puede suponer la pérdida de cantidades importantes.
5. ¿Quién paga qué? Casuística práctica.
- Comprador: paga IVA + AJD, o ITP.
- Vendedor: Tributa en IRPF/IS y Plusvalía municipal.
- Vendedor No Residente: Retención del 3% en la compraventa y IRNR.
6. Casos especiales y complejos.
- Compraventas entre familiares con préstamos: implicaciones en IRPF e ITP (puedes ver más en nuestro artículo sobre contratos de préstamo).
- Operaciones vinculadas: cuidado con valoraciones de mercado.
- Adjudicaciones en herencias o disoluciones de condominio: pueden tributar por ISD, ITP o AJD, según el caso.
7. Conclusión.
Una compraventa de inmueble en España está sujeta a diferentes impuestos que dependen de la naturaleza del bien, de quién intervenga y de cómo se estructura la operación. Un error puede suponer pagar de más o recibir una sanción tributaria.
En CTS Grupo Consultor ayudamos a particulares, sociedades y no residentes a planificar y ejecutar sus operaciones inmobiliarias de forma eficiente y segura, optimizando su fiscalidad y evitando problemas posteriores con la Administración.
Antes de firmar una compraventa, pide siempre un estudio fiscal de la operación. Te puede ahorrar miles de euros.